Cơ hội khơi thông phát triển nhà ở xã hội

Trong khi nhà ở đáp ứng cho nhóm đối tượng này rất hiếm, các dự án nhà ở xã hội đang triển khai gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) đã có những chia sẻ xung quanh vấn đề này.

Phóng viên (PV): Ông có thể đánh giá về những khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh thời gian qua?

Ông Lê Hoàng Châu.

Ông Lê Hoàng Châu: Nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh lâu nay phát triển chậm, chưa tương xứng với nhu cầu rất lớn của đô thị đặc biệt, năng động. Sự phát triển chậm ấy xuất phát từ nhiều nguyên nhân, nhưng tập trung vào vấn đề ách tắc về pháp lý, thủ tục cũng như lợi nhuận từ các dự án nhà ở xã hội không cao bằng nhà ở thương mại dẫn đến các chủ đầu tư bất động sản không mặn mà đầu tư vào phân khúc này. Điểm khó nữa là quá trình bố trí, xét duyệt đối tượng mua, thuê có nhiều phức tạp, thủ tục và quản lý phân định trách nhiệm đối với người mua nhà ở xã hội cũng có những bất cập. Vì thế, trong thời gian dài, các dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh phát triển rất chậm, nhỏ giọt nguồn cung, đình trệ tiến độ...

PV: Ông có thể chia sẻ rõ hơn về sự bất tương xứng giữa nguồn cung-cầu nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh?

Ông Lê Hoàng Châu: Như tôi đã nói ở trên, TP Hồ Chí Minh có nhu cầu nhà ở xã hội rất lớn, nhưng giai đoạn 2016-2020, thành phố chỉ xây dựng được 15.000 căn hộ, tương ứng mỗi năm chỉ có 3.000 căn. Đây là con số quá nhỏ so với nhu cầu hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội của TP Hồ Chí Minh. Giai đoạn 2021-2023, TP Hồ Chí Minh có 7 dự án với 4.996 căn được khởi công nhưng lại vướng mắc pháp lý nên hiện đang bị đình trệ. Điểm mấu chốt của vướng mắc thủ tục là các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp tự tạo lập quỹ đất không thể hoàn thành thủ tục do vướng Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch.

PV: Theo ông, Nghị quyết 98 và Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 1-8 tới đây có giúp tháo gỡ được những điểm nghẽn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội?

Ông Lê Hoàng Châu: Có thể nói, Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP Hồ Chí Minh đã trao cho TP Hồ Chí Minh chủ động hơn trong phát triển bất động sản, đặc biệt là nhà ở xã hội. Chẳng hạn như, điểm nghẽn thủ tục lâu nay trong cả nước bị ách tắc là ở điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch. Nội dung thẩm định phải có đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chi tiết (nếu có), quy hoạch phân khu (nếu có). Trường hợp quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu chưa được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch chung.

Nghị quyết 98 giúp tháo gỡ vướng mắc cụ thể nêu trên đối với các dự án nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh, nhưng chưa phải là toàn diện, vì còn liên quan đến các thủ tục khác. Theo tôi, để kích hoạt mạnh mẽ các dự án nhà ở xã hội, đòi hỏi TP Hồ Chí Minh tiếp tục xây dựng những cơ chế, chính sách đặc thù cụ thể hơn, trong đó tập trung tạo thuận lợi cho chủ đầu tư là doanh nghiệp về giải quyết thủ tục, chính sách ưu đãi, hỗ trợ vốn kích cầu, cho phép thế chấp dự án nhà ở xã hội để vay vốn đầu tư...; đồng thời mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội, cũng như những điều kiện, tiêu chuẩn kèm theo thông thoáng hơn.

Còn về Luật Đất đai vừa được Quốc hội khóa 15 thông qua có hiệu lực từ ngày 1-8-2024, tôi tin rằng sẽ tạo nhiều điều kiện thuận lợi, nhất là các quy định cụ thể, rõ ràng hơn giúp nhà đầu tư thuận lợi khi tham gia phát triển nhà ở xã hội tại TP Hồ Chí Minh. Hơn nữa, với quyết tâm của lãnh đạo TP Hồ Chí Minh thời gian gần đây, thành phố sẽ có những giải pháp cụ thể, mạnh mẽ, sáng tạo để tháo gỡ, khơi thông những điểm nghẽn nhằm phát triển nhà ở xã hội, tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu của người dân, cũng như bảo đảm an sinh xã hội.

Dự án nhà ở xã hội do TP Hồ Chí Minh triển khai đầu tư ở phường An Khánh, TP Thủ Đức. Ảnh: QUANG VINH

PV: Theo ông, với đặc thù như TP Hồ Chí Minh, cần có định hướng và lựa chọn cụ thể nào để phù hợp?

Ông Lê Hoàng Châu: Tính đặc thù của TP Hồ Chí Minh thể hiện ở quy mô kinh tế lớn, dân số khoảng 10 triệu người, công nghiệp và dịch vụ phát triển mạnh, tốc độ tăng trưởng ổn định nên thu hút nguồn nhân lực rất lớn, nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cao. Mặt khác, giá nhà đất trung tâm ở mức cao, nhà ở thương mại do các doanh nghiệp đầu tư cũng ở mức cao, vì thế người thu nhập trung bình muốn sở hữu nhà ở khó tiếp cận, chỉ có thể dựa vào nguồn cung ứng nhà ở xã hội để có chốn an cư ổn định, lâu dài. Do nguồn cung nhà ở xã hội khan hiếm, nên phần lớn người thu nhập thấp phải thuê nhà ở. Số liệu khảo sát của Liên đoàn Lao động TP Hồ Chí Minh cho thấy, có tới 60% công nhân, lao động nhập cư thuê nhà trọ. Thành phố có hơn 60.000 cơ sở nhà trọ với 560.000 phòng trọ, giải quyết nhu cầu thuê cho hơn 1,4 triệu người thu nhập thấp đến trung bình. Vì thế, TP Hồ Chí Minh cần có một cuộc “cách mạng” trong xây dựng cơ chế đặc thù phù hợp với thực trạng, tính đặc thù nêu trên để tháo gỡ vưỡng mắc, có chính sách hỗ trợ đột phá, thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội: Ưu tiên quỹ đất, nợ tiền sử dụng đất, giải quyết nhanh thủ tục, tạo điều kiện tiếp cận vốn kích cầu và cả cơ chế phân phối hợp lý...

Như thế mới hài hòa được nguồn cung và cầu nhà ở xã hội trước mắt cũng như lâu dài. Việc khơi thông, phát triển các dự án nhà ở xã hội cũng góp phần tạo động lực, thúc đẩy thị trường bất động sản hồi phục, phát triển cân đối, bền vững, đóng góp vào sự tăng trưởng, phát triển chung của thành phố.

PV: Trân trọng cảm ơn ông!

ĐẶNG BẢO MINH (thực hiện)