Nhà đầu tư Trung Quốc đua nhau bán tháo bất động sản du lịch Đông Nam Á, ‘cắt lỗ’ để rút vốn

Tờ SCMP cho hay ngay sau khi Trung Quốc dỡ bỏ chiến lược “Zero Covid” và nới lỏng lệnh giãn cách, nhà môi giới bất động sản Stephen Yao đã vội vàng tìm kiếm khách mua cho các dự án ở Đông Nam Á.

Anh Yao hiện đang là đại diện cho hơn 200 khách hàng trung lưu Trung Quốc đã đầu tư mua nhà ở khu vực láng giềng trước đại dịch và đang muốn rút vốn.

Theo SCMP, bất động sản từng là mảng đầu tư béo bở đối với người Trung Quốc với tư duy tích lũy tài sản. Tiềm năng tăng trưởng giá trị cũng như thuế thừa kế không nhiều như Phương Tây đã biến thị trường này thành nơi tích lũy làm giàu của vô số gia đình trung lưu.

Tại Đông Nam Á, đặc biệt là ở Thái Lan, người Trung Quốc từng ưa thích mua những căn chung cư từ cuối thập niên 2010 vì lợi thế giá rẻ cũng như những yếu tố thuận lợi về địa chính trị khác.

Việc cho thuê những căn hộ này đem về một nguồn lợi không nhỏ khi Thái Lan nói riêng và Đông Nam Á nói chung là địa điểm du lịch lý tưởng cho người Trung Quốc.

Thế nhưng kể từ khi Trung Quốc nới lỏng giãn cách trở lại, làn sóng bán tháo cắt lỗ bất động sản bắt đầu lan rộng do các hộ gia đình muốn rút tiền về phòng tránh rủi ro. Nhiều gia đình trung lưu Trung Quốc đơn giản là gặp khó khăn về tài chính nên muốn thu hồi các khoản đầu tư của mình ở nước ngoài.

“Nếu nhìn vào thu nhập từ cho thuê nhà và quy đổi tỷ giá thì phần lớn các bất động sản nước ngoài đều đem về lợi nhuận quy ra Nhân dân tệ. Thế nhưng nhiều hộ gia đình trung lưu Trung Quốc hiện đang không còn khả năng thanh toán kết thúc hợp đồng để sở hữu hoàn toàn ngôi nhà, đồng thời gặp khó khăn tài chính vì kinh doanh thua lỗ trong nước, bị mất việc hay vỡ nợ nên buộc phải bán các dự án nước ngoài. Một số khác thì chỉ đơn giản là không còn tiền”, anh Yao ngậm ngùi.

Hết thời

Ngược dòng thời gian vào năm 2017-2018, nhà môi giới Yao đã có đến 32 chuyến đi công tác đến Trung Quốc để giúp các khách hàng trung lưu Trung Quốc mua nhà, chủ yếu ở những khu vực như thủ đô Bangkok hay Pattaya, nơi thường xuyên có nhiều du khách đến thuê căn hộ.

Giá của những bất động sản này khá mềm, chỉ vào khoảng 500.000-2 triệu Nhân dân tệ, tương đương 68.445- 270.000 USD.

“Rất nhiều người mua thuộc tầng lớp trung lưu sống ở các thành phố hạng 2 Trung Quốc đã tham gia vào ngành bất động sản du lịch này. Thế nhưng kể từ khi đại dịch bùng nổ, nguồn thu của họ giảm mạnh do thiếu vắng du khách nhưng vẫn phải thanh toán tiền mua nhà theo kỳ hạn. Bởi vậy nếu nhìn từ phương diện một kênh đầu tư quốc tế thì tính thanh khoản của các dự án này đã không còn hấp dẫn như trước”, nhà môi giới Yao thừa nhận.

Đồng quan điểm, nghiên cứu của Viện tài chính Thượng Hải (SAIF) cho thấy những bất ổn trong nền kinh tế đã khiến nhiều hộ gia đình trung lưu Trung Quốc quyết định “cắt lỗ” để rút vốn khỏi các dự án bất động sản nước ngoài.

Rất rõ ràng, trong thời buổi hiện nay thì tiền mặt vẫn là vua (Cash is King) khi có tính thanh khoản cao.

Tờ SCMP cho hay sự bùng nổ dòng vốn đầu tư vào các dự án bất động sản Đông Nam Á của người Trung Quốc vào giữa thập niên 2010 đã tạo nên những tên tuổi lớn như Wang Jianlin, Chủ tịch tập đoàn Dalian Wanda.

Tuy nhiên sự xì hơi của kênh đầu tư này đang khiến Chủ tịch Wang phải bán tháo tài sản và đàn phán gia hạn nợ nhằm giải cứu đế chế của mình.

Từ năm 2015 đến nay, ông Wang đã mất 40 tỷ USD tài sản và hiện chỉ còn 40 tỷ Nhân dân tệ tiền mặt, chỉ đủ để trả nợ ngắn hạn. Hiện Wanda đang nỗ lực bán 20 trung tâm thương mại cùng giấy phép kinh doanh mảng thanh toán điện tử để có tiền trả nợ.

Theo SCMP, hàng loạt những dự án chung cư ở Thái Lan, Malaysia hay Nhật Bản từng là nơi đầu tư cho thuê du lịch lý tưởng nhờ dòng du khách bất tận từ Trung Quốc.

Xu thế đầu tư mạnh của dòng vốn Trung Quốc khiến nhiều người dân nước này đổ xô ra nước ngoài nhằm tận hưởng một cuộc sống khác so với nội địa.

Thêm vào đó, sự bùng nổ kinh tế và tích lũy tài sản nhiều năm qua khiến nhu cầu hưởng thụ ở nước ngoài cũng đi lên, tạo ra cơ hội đầu cơ bất động sản. Tuy vậy thị trường này bắt đầu xì hơi nhanh chóng mà bằng chứng rõ ràng nhất là dự án Forest City tại Malaysia.

Forest City

“Có chưa đến 1% người đến ở trong số 700.000 cư dân dự kiến tại Forest City”, cô Patricia Li, một người mua trung lưu đến dự án tại Malaysia để mua nhà, ngậm ngùi nói.

Vào năm 2017, cô Li đầu tư mua 2 căn hộ ở Forest City, một dự án được phát triển bởi tập đoàn Trung Quốc Country Garden tại Johor-Malaysia.

Dự án này được công bố đầu tư tới 100 tỷ USD và sẽ là ngôi nhà cho 700.000 cư dân sau khi hoàn thành vào năm 2035.

Dẫu vậy việc chính quyền Bắc Kinh siết chặt kiểm soát dòng vốn ngành bất động sản vào năm 2021 đã khiến những tập đoàn như Country Garden rơi vào khó khăn và làm nhiều người mua lo lắng.

Tập đoàn Country Garden vốn từng là biểu tượng của ngành bất động sản Trung Quốc thì nay đang phải đối mặt khủng hoảng với 2,5 tỷ USD nợ đáo hạn phải trả tính đến cuối năm 2023.

Thêm nữa, biến động của thị trường cũng như bất ổn của nền kinh tế càng khiến nhiều hộ gia đình từ chối rót tiền ra nước ngoài.

Hậu quả là Forest City từ một dự án tiềm năng thì nay đã trở thành một thành phố ma với rất ít cư dân đến sống. Những khu phố kinh doanh, trung tâm thương mại hay hàng quán như đã cam kết tại đây đều trống vắng.

Cô Li cho biết giá một căn hộ tại Forest City đã giảm mạng từ 18.000 Nhân dân tệ/m xuống chỉ còn 6.000 Nhân dân tệ/m.

“Hiện chắc chỉ còn vài nghìn người Trung Quốc sống ở đó. Rất nhiều người đang muốn bán tháo căn hộ của mình. Trừ phi là người Trung Quốc còn chẳng ai quan tâm đến dự án này nữa, bất kể là người bản địa Malaysia hay nhà đầu tư nước khác, bởi thiết kế và mục tiêu ban đầu của chúng vốn là cho cộng đồng người Trung Quốc”, cô Li cho hay.

Cũng theo cô Li, du khách Trung Quốc đến Malaysia đã không còn chi tiêu theo thói quen như trước.

Thay vì ở dài ngày, đầu tư mua nhà hoặc tiêu hết số tiền tiết kiệm của mình cho chuyến du lịch thì các du khách Trung Quốc giờ đây chuyển sang ở ngắn ngày cũng như chỉ chấp nhận thuê hơn là mua bất động sản.

Chính điều này đã tạo nên sự hoang vắng của Forest City, một dự án vốn cho 700.000 người nhưng hiện chỉ có chưa đến 1% sinh sống.

Khó khăn

Báo cáo nghiên cứu của Trường đại học tài chính kinh tế Tây Nam (SUFE) ở Chengdu-Trung Quốc cho thấy tình hình đầu tư của các hộ gia đình đang đi xuống.

Cụ thể lợi tức tích lũy từ đầu tư của các hộ gia đình Trung Quốc đã giảm từ2,8% năm 2021 xuống 1,8% năm 2022, rồi xuống 0,07% quý I/2023 và hiện là (-0,1%).

“Tại Mỹ, mặc dù thu nhập giảm nhưng sức mua của tầng lớp trung lưu vẫn khá mạnh. Trái lại sự suy giảm thu nhập của các hộ gia đình trung lưu Trung Quốc sẽ đi kèm hậu quả giảm đầu tư nước ngoài. Họ sẽ chỉ còn đủ tiền chi tiêu nội địa và mua đồ nhập khẩu chứ khó lòng dư tài chính cho đầu tư nước ngoài”, Cựu phó giáo sư Gavin Chiu Sin Hin của trường đại học Shenzhen University đánh giá.

Theo ông Chiu, đà giảm tốc tăng trưởng của Trung Quốc chỉ là một phần nguyên nhân. Một yếu tố nữa khiến dòng vốn đầu tư bất động sản nước ngoài của Trung Quốc suy giảm là do dân số lão hóa nhanh, tạo nên áp lực kinh tế cho nhiều hộ gia đình.

Ngoài ra, việc đồng Nhân dân tệ mất giá so với đồng USD từ năm 2022 cũng gây tác động mạnh. Vào đầu tháng 9/2023, đồng Nhân dân tệ đã xuống mức thấp nhất 16 năm so với đồng USD.

Trên thực tế không riêng gì Đông Nam Á, những hộ gia đình Trung Quốc đầu tư bất động sản Nhật Bản cho du lịch cũng gặp khó khi du khách chưa quay trở lại.

Với nhà môi giới Yao, tình hình đang khá ảm đạm khi từ tháng 3/2023 đến nay mới có 6 trên hơn 200 căn hộ là được bán cho những người mua mới từ Trung Quốc.