Đánh giá thị trường tốt nên mạnh tay xuống tiền, nhà đầu tư ngậm đắng khi "kẹt hàng"

Anh Nguyễn Khoa (một nhà đầu tư đã có 9 năm kinh nghiệm trên thương trường) kể lại bài học của chính mình. Anh phân quãng thời gian làm nghề của mình ra làm 2 giai đoạn. Từ năm 2013-2016, với anh Khoa, đây là giai đoạn mới bước chân vào nghề, chập chững học hỏi, tích luỹ kinh nghiệm trong đầu tư như cách huy động vốn, phương pháp đẩy hàng, bí quyết "chốt" sản phẩm.

Từ năm 2017-2021 được ví là giai đoạn trưởng thành, "đánh đâu thắng đó". "Thú thực từ năm 2017 trở lại đây, tôi đầu tư vụ gì cũng thắng lớn. Những kinh nghiệm của năm trước giúp tôi có thể phán đoán được tiềm năng của một mảnh đất, các yếu tố tác động đến sản phẩm khu vực đó. Tôi nắm được chắc chắn các thông tin về quy hoạch, đặc điểm của nhà đầu tư xuống tiền, "khẩu vị" của người dân khu vực đó. Ví dụ như có nơi, nhà đầu tư họ chỉ thích loại hình bất động sản có đặc thù như mặt tiền rất rộng, không nằm trong khu vực tâm linh… Hay có nơi, nhà đầu tư dễ tính, chỉ cần thấy hợp lý đã xuống tiền", anh Khoa kể.

Thế nhưng năm 2021, anh Khoa rơi vào thương vụ "kẹt hàng" đầy đáng nhớ. Tháng 3/2021, anh quyết định xuống tiền vào lô đất lớn tại Vĩnh Phúc. Khi đó, anh nhận định rằng, khu vực anh mua chưa có cơn sốt giá quá đà, xung quanh đang chuẩn bị có dự án. Nghĩ chưa từng thất bại trên thương trường, anh Khoa mạnh dạn rót hơn 10 tỷ đồng xuống vào đất. Anh dự tính vào khoảng nửa năm sau, khả năng thoát hàng và lời 20% là điều có thể xảy ra. Tuy nhiên, trái với suy đoán, đến thời điểm hiện tại, tháng 3/2022, tức 1 năm sau, lô hàng mà anh Khoa xuống tiền vẫn trong tình trạng không người hỏi thăm".

Cũng từng rất chắc chắn về những phán đoán đầu tư của mình, nhưng gần đây, chị Loan (nhà đầu tư Bắc Từ Liêm, Hà Nội) đang bị "mắc kẹt" 2 lô đất tại Quảng Ninh. Lúc quyết định xuống tiền, chị Loan nhẩm tính, khả quan 1 tháng đã tìm được người mua mới vì vị trí lô đất này đắc địa, nằm ở khu vực có tiềm năng tăng giá lớn.

Thế nhưng, 8 tháng trôi qua, lô đất của chị Loan chưa tìm được người trả cao hơn so với mức giá ban đầu. "Có người còn trả thấp hơn so với giá ban đầu mà tôi mua. Tôi khảo sát các khu vực gần đấy, lượng giao dịch thật khá thấp dù phân tích tình hình, yếu tố xung quanh đều thấy có tiềm năng", chị Loan chia sẻ. Vì không được mức giá như kỳ vọng, chị Loan đành ngậm ngùi chấp nhận chôn vốn 2 lô đất với tổng tiền lên tới 6 tỷ đồng.

Câu chuyện của anh Khoa và chị Loan không phải hiếm gặp. Chia sẻ tại tọa đàm "Triển vọng đầu tư 2022 – FiinGroup Invest Summit" mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản (FINA) cho hay, có những thị trường được đánh giá tốt về mặt vĩ mô nhưng thực tế vẫn có nhà đầu tư bị "kẹt hàng".

Vị chuyên gia nhận định, đa số nhà đầu tư bất động sản áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán: phân tích vĩ mô, từng khu vực, sau đó đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Tuy nhiên, đây không nhất thiết là điều kiện quan trọng nhất cần để ý tới. Ông Khôi cũng cho hay, có thị trường được đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "kẹp hàng" như thường nên phải cẩn thận với việc phân tích.

Cũng theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, giai đoạn hiện nay không phải là thời điểm tốt để lướt sóng, chỉ dành cho nhà đầu tư trung và dài hạn. Vị chuyên gia này cho rằng, giai đoạn 2005-2006, việc lướt sóng thường thu được lợi nhuận cao. Nhưng đây là giai đoạn mà thông tin, hàng hoá còn ít nên việc lướt sóng đem lại siêu lợi nhuận. Nhưng thông tin thị trường ngày càng minh bạch. Dù cơ hột lướt sóng vẫn còn trên thị trường nhưng không còn dễ dàng mà phải dựa trên thông tin và sự quyết đoán của nhà đầu tư.

Mặt khác, theo vị chuyên gia này, giá bất động sản của nhiều khu vực đã tăng rất mạnh trong nhiều năm và cần giai đoạn đi ngang để tích lũy giá trị, ở những cái vùng mà giá cả đã tăng hơn giá trị. Đầu tư bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn do vấn đề lạm phát.