Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa: Từ năm 1990 tới nay giá BĐS tại Việt Nam đã tăng 120 lần, nhanh gấp 4 giá vàng

"Theo thống kê của chúng tôi, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng, vào khoảng 120 lần. Trên thế giới, trong tất cả mặt hàng thì giá vàng tăng nhanh nhất. Giá vàng Việt Nam tăng chậm hơn so với thế giới vì vốn dĩ rất cao, cao hơn giá thế giới", TS. Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết trong Báo cáo Thị trường Bất động sản Căn hộ 2022 của One Housing.

Nhìn lại thị trường bất động sản Việt Nam qua 10 tháng của năm 2022, TS Nghĩa chỉ ra thời điểm đầu năm hầu hết các phân khúc đều “sốt giá”, đặc biệt là đất nền, biệt thự, nhà ở gắn liền với đất. Giá của các phân khúc này tăng tới 100-200%, trong khi những phân khúc khác tuy có tăng giá, nhưng chỉ khoảng 20-30%.

Sang quý III, một vài phân khúc nhất định có dấu hiệu đóng băng. Giá đất nền và nhà ở trên đất giảm mạnh, số lượng giao dịch cũng rất thấp, thậm chí có nơi không có giao dịch.

Tuy nhiên, giá phân khúc nhà chung cư lại tiếp tục tăng đều đặn bất chấp thị trường khó khăn. "So với đầu năm, mức giá đã tăng 30%. Tại một số địa phương và khu vực, tiêu biểu như Quận 1 hay Quận 3 (TP.HCM), giá chung cư tăng chóng mặt, thậm chí có nơi lên đến 1 tỷ đồng/m2. Nhiều khu vực trung tâm Hà Nội, giá chung cư cũng tăng khoảng 15-20%", TS Nghĩa nêu thực trạng.

Phân khúc nhà chung cư "lên ngôi"

Cũng trong báo cáo của One Housing, TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá chung cư khó hạ, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung dự án đang khan hiếm.

Dựa trên dự báo quỹ đất nội đô tại Hà Nội và TP HCM ngày càng thu hẹp, cùng những thay đổi trong quy hoạch và chính sách, nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ trung và cao cấp được cho là sẽ bị thắt chặt hơn nữa. Quỹ đất thu hẹp đồng nghĩa với việc chỉ một vài dự án bất động sản cao cấp được phát triển.

Lý giải về nhu cầu sử dụng nhà chung cư lớn, TS Đính cho biết đây là một trong những sản phẩm có mức giá nằm trong khả năng chi trả của người dân. Những chung cư trước đây có giá từ 2-3 tỷ đồng đã tăng lên 4-5 tỷ đồng, nhưng người dân vẫn có khả năng mua.

"Thậm chí những dự án chung cư giá cao hơn nữa vẫn có thanh khoản tốt, bởi tầng lớp trung lưu ở Việt Nam hiện rất đông và tăng nhanh. Trong khi đó, giá đất nền tăng cao, có khu vực lên tới cả chục tỷ đồng và không đúng với giá trị thực", ông giải thích. Ngoài giá cả, chuyên gia này nhận định chung cư còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác thu hút người dân như các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển…

Tuy nhiên, TS Nghĩa lại chỉ ra rằng giá một căn hộ chung cư phổ thông 2 phòng ngủ đã gấp 50-60 lần tiền lương trung bình của cán bộ viên chức và người lao động bình thường trong khu vực công nghiệp, dịch vụ. Trong khi đó, ngưỡng nguy cơ cao của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) đặt ra là gần 30 lần tiền lương trung bình.

"Nếu một người dân bình thường cần trên 30 năm làm việc mới mua được một căn hộ, tức là bắt đầu có bong bóng. Tại Trung Quốc, người dân cần 34 năm. Tại Việt Nam, tính đúng theo công thức chuẩn của IMF vào thời điểm 4 năm trước, người dân cần 35 năm để mua được một căn hộ. Nhưng hiện tại, con số này đã ở mức... 57 năm", ông cho biết.

Để giải quyết tình trạng giá bất động sản quá cao và số lượng dự án được cấp phép mới ít, TS Nghĩa đề xuất khẩn trương lập quy hoạch và chiến lược phát triển thị trường bất động sản gắn với nhu cầu của người dân để làm căn cứ cấp phép và phê duyệt các dự án mới.

Ông còn nhận định vấn đề hệ trọng hiện nay là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản, nên cần giảm lãi suất bằng cách tăng cung thanh khoản tín dụng cho doanh nghiệp, thị trường và nền kinh tế, đồng thời chọn lọc hơn nữa việc huy động đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.

Cuối cùng, TS Nghĩa đề xuất rằng nguồn vốn vào thị trường bất động sản phải hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền, nhà ở cho người có thu nhập trung bình trở xuống.