Chấp nhận rủi ro lớn, nhà đầu tư thích xuống tiền sản phẩm không pháp lý vì lãi đậm

Các chuyên gia vẫn thường khuyên rằng, trong thời điểm biến động như hiện nay, nhà đầu tư nên xuống tiền vào sản phẩm có tính pháp lý an toàn. Bởi đó là một trong những quyết định để hạn chế rủi ro lớn khi đầu tư. Thế nhưng, lại có số ít nhà đầu tư "chuộng" sản phẩm chưa hoàn thiện tính pháp lý. Bởi với họ, đó là những sản phẩm mang lại lợi nhuận hời.

Anh N.N.T, nhà đầu tư Hà Nội có 15 năm kinh nghiệm chia sẻ, anh cũng thường chủ yếu lựa chọn sản phẩm mới chỉ có giấy phép xây dựng. Điều này có nghĩa, anh sẽ đầu tư theo hình thức cùng góp vốn. "Rủi ro là chắc chắn", nhà đầu tư này thừa nhận. Nhưng nếu dự án hoàn thiện và ra sổ đó, mức giá gấp 2 là điều hiển nhiên. Đơn cử, trước đó, nhà đầu tư này cùng góp vốn vào một dự án ở Thanh Hoá với giá 19 triệu đồng/m2. Sau khi hoàn thiện xong sổ đỏ, anh T. đã chốt chuyển nhượng với giá 39 triệu đồng/m2.

"Không phải nhà đầu tư nào muốn góp vốn ở giai đoạn mà dự án chưa có giấy phép xây dựng hay chưa có quy hoạch 1/500 bởi phải có mối quan hệ mới có thể được hùn vốn", anh T. tiết lộ.

Thực tế, không chỉ anh T. mà nhiều nhà đầu tư cũng lựa chọn hình thức này. Theo chia sẻ của của một lãnh đạo bất động sản có hơn 10 năm kinh nghiệm, các nhà đầu tư chuyên nghiệp dù biết sản phẩm chưa đầy đủ pháp lý rất rủi ro nhưng họ lại "chuộng" vì mức lợi nhuận lớn.

Ông Cao Minh Thành, Tổng giám đốc MLAND Pro cho biết, những nhà đầu tư chuyên nghiệp đều biết rõ rủi ro như thế nào nhưng họ chấp nhận vì lợi nhuận cao. Họ có thể mua sản phẩm khi dự án mới chỉ có giấy phép xây dựng hoặc mới có quy hoạch 1/500. Họ biết đánh giá được sản phẩm, tình hình thị trường, biết khi nào nên vào hàng và lúc nào ra hàng nhịp nhàng. Ngay cả thời điểm 2021, 2022 dù biết giá bất động sản đã lên cao nhưng nhà đầu tư chuyên nghiệp vẫn mua vì họ tìm được cơ hội sinh lời.

Trong một toạ đàm mới đây, ông Phạm Anh Khôi, Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ tài chính bất động sản (FINA) cho hay, đầu tư bất động sản có 5 giai đoạn, bao gồm: đặt hàng, đặt cọc, ký hợp đồng mua bán, thanh toán và cuối cùng là để ở. Mỗi giai đoạn ứng với tên gọi một F. Nhà đầu tư tham gia ở giai đoạn đầu tiên được gọi là F0. Trong giai đoạn này chủ yếu là các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm. Họ xuống tiền "đặt chỗ", sau đó, chủ đầu tư quảng bá dự án, giá bắt đầu tăng. Tiếp theo là giai đoạn F1 đặt cọc, F2 là ký hợp đồng mua bán, F3 là thanh toán, F4 là ở thực, trở thành cư dân.

Ông Khôi nhấn mạnh, tùy khẩu vị, muốn có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn thì phải đi sớm hơn, đầu tư ở giai đoạn F0, F1. Còn muốn an toàn thì chờ giai đoạn sản phẩm xong xuôi thì hãy mua.

Ông Khôi phân tích, trong bất động sản có hai loại rủi ro chính đối với các nhà đầu tư, đó là rủi ro từ dự án và rủi ro từ thị trường. Các nhà đầu tư tham gia giai đoạn càng sớm như F0 thì rủi ro thị trường thấp, nhưng rủi ro của dự án cao hơn. Các dự án ở giai đoạn đầu sẽ được chủ đầu tư và nhà môi giới tích cực "làm thị trường" như quảng bá, xây dựng hình ảnh để thu hút các nhà đầu tư khác. Điều này giúp cho tính thanh khoản cao. Thời điểm này, chính dự án ẩn chứa nhiều rủi ro hơn như uy tín chủ đầu tư, tính pháp lý.

Đến các giai đoạn F cao hơn, khi dự án đã được nên hình nên dạng, rủi ro từ chủ đầu tư sẽ giảm. Ngược lại, do giá trị dự án đã tăng hơn giai đoạn đầu rất nhiều, tính thanh khoản sẽ giảm đi đáng kể.

Cũng theo ông Khôi, nhà đầu tư cần xác định trước khi tham gia vào thị trường nào, khu vực nào, trở thành nhà đầu tư F0, F1 hay F3, F4. Quan trọng nhất người tham gia phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì và phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro. Luôn có cơ hội đầu tư bất động sản ở bất cứ giai đoạn nào.