Mô hình Kiwi - Cách hạ nhiệt thị trường bất động sản của New Zealand khiến Mỹ cũng phải học hỏi

Tại nhiều bang, luật pháp quy định chỉ được xây dựng một căn nhà cho một hộ gia đình (Single Unit) theo đúng chuẩn trên một mảnh đất mà không được tách thửa.

Hình ảnh những khu nhà đơn thấp tầng nằm kề bên nhau từng là hình ảnh điển hình cho giấc mơ Mỹ, thế nhưng ngày nay chính những quy định không được xây nhà quá cao này lại đang khiến thị trường bất động sản Mỹ không có đủ nhà để đáp ứng nhu cầu.

Để giải quyết được tình hình, các chuyên gia đã nhìn vào ví dụ tại New Zealand, nơi chính phủ áp dụng một mô hình cực kỳ hiệu quả để hạ nhiệt bất động sản thành công.

Mô hình Kiwi

New Zealand từng có tình cảnh tương tự như Mỹ khi mật độ dân số thấp khiến các quy định về xây dựng nhà ở được ban hành. Đến thập niên 1970-1980, chính phủ nước này thậm chí còn cố gắng hạ mật độ dân số xuống thấp hơn nữa bằng cách siết chặt số lượng nhà ở được phép xây dựng trên mỗi khu đất.

Thế nhưng khi dân số New Zealand tăng trưởng gần 11% trong khoảng 2013-2018, cuộc khủng hoảng thiếu nhà tại đây đã diễn ra vì tốc độ xây không theo kịp nhu cầu.

Giá nhà tại những thành phố lớn như Auckland đã tăng gấp đôi trong khoảng 2009-2016. Thậm chí có những trường hợp người dân phải trả hàng trăm USD mỗi tháng chỉ để thuê một căn phòng nhỏ không có nhà vệ sinh hay bếp.

Trước tình hình này, chính quyền Auckland vào năm 2016 đã quyết định nới lỏng các quy định tách thửa, cho phép các hộ gia đình xây nhà đôi, nhà 3 trên cùng một mảnh đất.

Ngay lập tức, chính sách này đã gia tăng gấp 3 số hộ gia đình của thành phố. Khảo sát trong khoảng 2015-2020 cho thấy lượng nhà ở được cấp phép xây mới tại Auckland đã tăng từ 6.000 lên 14.300 căn.

Vậy là từ một thành phố có nhiều căn hộ đơn, Auckland trở thành nơi ở đông đúc của nhiều loại hình căn hộ vì quyết định nới lỏng tách thửa.

“Tăng trưởng tiền thuê nhà đã chậm lại kể từ khi Auckland thông qua chính sách tách thửa. Thu nhập của người dân cũng như lạm phát đều tăng cao hơn so với tiền thuê nhà”, chuyên gia kinh tế Matthew Maltman người Australia nói với BI.

Thành công của Auckland đã khiến New Zealand thông qua một quy định vào năm 2021, qua đó cho phép các thành phố lớn chấp nhận tách thửa ở các khu dân cư đông đúc.

Tờ BI đã phải gọi mô hình này là “Kiwi Model” để nói về thành công của New Zealand trong việc hạ nhiệt thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bài học này lại chẳng hề dễ dàng áp dụng vào Mỹ.

Thách thức

Theo BI, lực cản về quy định tách thửa trên một mảnh đất tại Mỹ là rất lớn, chủ yếu đến từ tầng lớp nhà giàu khi không muốn khu sinh sống của họ trở nên đông đúc và phức tạp, phá nát các quy hoạch cũng như mỹ quan đô thị.

Một số khác thì chỉ ra rằng đà tăng giá chẳng liên quan đến cung cầu mà thực chất là do những dự án bất động sản mới tăng giá nhà. Nhiều người thì lo ngại khả năng cung ứng của cơ sở hạ tầng, trường học, bệnh viện hay các dịch vụ công khi mật độ dân số bị gia tăng.

Trong khi đó, nhiều thành phố Mỹ đang vận hành theo các quy định bất động sản đã khá cũ, gây khó khăn cho các công ty bất động sản triển khai dự án. Thế rồi những quy định ngặt nghèo về mục đích sử dụng đất càng khiến nguồn cung nhà ở không theo kịp nhu cầu.

Đứng trước tình hình này, nhiều bang của Mỹ đã buộc phải có những biện pháp mới nhằm đáp ứng được nhu cầu mua-thuê nhà ngày càng cao của người dân.

Ví dụ như bang California đã cấp phép cho hơn 23.000 căn hộ nhỏ (ADU-loại nhà có diện tích nhỏ hơn so với quy định thông thường) trong năm 2022, cao hơn so với chưa đến 5.000 căn ADU năm 2017.

Tương tự, Houston cũng đang cố gắng gia tăng mật độ dân số bằng cách hạ quy định diện tích tối thiểu từ 465m2 xuống còn 130m2, qua đó khiến gần 80.000 căn hộ mới được xây trên những mảnh đất nhỏ hơn này.