Quy định về việc áp dụng hạn mức đất ở đối với đất có ký hiệu chữ "T" trên sổ đỏ

Luật sư Quách Thành Lực - Giám đốc Công ty Luật Pháp Trị, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, một trong những vấn đề được nhiều người dân quan tâm hiện nay là việc xác định lại diện tích đất ở đối với những thửa đất được ghi ký hiệu chữ "T" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực.

Vấn đề đặt ra là, theo quy định của Luật Đất đai năm 2024, đất được ghi ký hiệu chữ "T" trên giấy chứng nhận trước đây có tiếp tục được xác định là đất ở hay không? Khi thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận, người sử dụng đất có phải xác định lại diện tích đất ở và chịu sự giới hạn bởi hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở theo quy định hiện hành hay không?

Phân tích về cơ sở pháp lý, luật sư cho biết, trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định tại Quyết định số 499-QĐ/ĐC về việc ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai ban hành quy định mẫu sổ địa chính; sổ mục kê đất; sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ theo dõi biến động đất đai ngày 27.7.1995. Văn bản này quy định cụ thể về hệ thống ký hiệu các loại đất, trong đó ký hiệu chữ "T" được sử dụng để chỉ đất có mục đích sử dụng để ở.

Đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, nếu trên giấy chứng nhận ghi ký hiệu chữ "T" thì diện tích đất này đã được xác định là đất ở, phù hợp với quy định pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận.

Do đó, không có căn cứ để áp dụng hạn mức công nhận đất ở hoặc hạn mức giao đất ở theo Luật Đất đai năm 2024 nhằm giảm diện tích đất đã được xác định là đất ở trên giấy chứng nhận cấp hợp pháp trước đây.

Theo luật sư Lực, việc xác định lại loại đất chỉ đặt ra khi giấy chứng nhận đã cấp chưa xác định rõ hoặc xác định chưa chính xác loại đất. Ngược lại, nếu giấy chứng nhận được cấp trong thời kỳ Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực đã ghi nhận đúng loại đất theo quy định tại thời điểm cấp, cụ thể là ký hiệu chữ "T", thì không cần thiết phải xác định lại loại đất.

"Quan điểm của tôi là ký hiệu chữ 'T' đã thể hiện rất rõ mục đích sử dụng đất. Nếu giấy chứng nhận trước đây ghi 1.000m2 đất T thì khi cấp đổi, diện tích này cần được thể hiện theo ký hiệu đất ở hiện hành là ONT (đất ở tại nông thôn) hoặc ODT (đất ở tại đô thị), phù hợp với quy định pháp luật", luật sư Lực phân tích.

Nếu ký hiệu chữ "T" đã được pháp luật tại thời điểm cấp giấy chứng nhận xác định là đất ở thì không có lý do để yêu cầu xác định lại diện tích đất ở chỉ vì sự thay đổi của hệ thống ký hiệu hoặc quy định pháp luật qua các thời kỳ.

Từ lập luận này, luật sư Lực cho rằng, đối với những thửa đất có diện tích 1.000m2, 2.000m2 hoặc lớn hơn, nếu toàn bộ diện tích đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp với ký hiệu chữ "T" trong giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, thì khi cấp đổi giấy chứng nhận theo quy định hiện hành, diện tích đất ở cần được ghi nhận tương ứng theo ký hiệu ONT hoặc ODT, thay vì xác định lại và giới hạn diện tích theo hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở.