Thị trường bất động sản sẽ bị tác động từ luồng tiền của chứng khoán

Tại hội thảo: "Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam" do Hiệp hội bất động sản Việt Nam, Reatimes và VIRES tổ chức, theo PGS. TS. Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, thị trường bất động sản đang chuyển cấp độ phát triển lên cấp độ tài chính hóa và có nhiều triển vọng và thách thức trong việc thu hút nguồn vốn. Hai trong số các nguồn vốn quan trọng của thị trường cần hướng đến là nguồn vốn từ cổ phiếu và trái phiếu.

Hiện nay, có trên 8 luồng vốn đổ vào thị trường bất động sản gồm: Trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư tín thác, tái thế chấp – công cụ làm cho tiền được sinh sôi bằng tỷ lệ 1/tỷ lệ chiết khấu, quỹ tiết kiệm tương hỗ, timeshare, tổ chức tài chính dài hạn và các công cụ khác.

“Nếu 8 luồng vốn này được vận hành trơn tru thì doanh nghiệp bất động sản sẽ đủ vốn (ngoài những nguồn vốn sẵn có) để phát triển.

Nói những điều này để chúng ta thấy rằng, việc bàn về việc phát triển của trái phiếu và cổ phiếu không nằm ngoài quỹ đạo phát triển dòng vốn của thị trường bất động sản”, ông Chung nêu.

Theo ông Chung, về tác động của nguồn vốn trái phiếu, thứ nhất trực tiếp cấp vốn cho thị trường bất động sản thông qua trái phiếu của các dự án bất động sản, doanh nghiệp bất động sản. Hai là, nguồn cấp vốn tiềm năng cho thị trường bất động sản thông tăng vốn cho thị trường. Từ đó, cấp vốn cho thị trường bất động sản như một bộ phận cần vốn. Ba là, tranh chấp vốn với thị trường bất động sản. Nếu thị trường bất động sản không đủ hấp dẫn, nguồn tiền trái phiếu sẽ vận hành đến các thị trường khác. Hệ quả là thị trường bất động sản bị trái phiếu hút đi. Đây là nguồn vốn thế chấp niềm tin để nhà đầu tư mua.

Về tác động của nguồn vốn từ cổ phiếu, trước hết trực tiếp cấp vốn cho các doanh nghiệp bất động sản thông qua cổ phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Hai là, là nguồn cấp vốn cho thị trường bất động sản khi chốt lời tại thị trường chứng khoán và vận hành đến các thị trường khác, trong đó có thị trường bất động sản. Ba là, trở thành đối thủ cạnh tranh thu hút vốn khi thị trường hấp dẫn. Bốn là, là chủ thể hút vốn của thị trường bất động sản khi thị trường chứng khoán gặp khó khăn, phải hút vốn về để bù đắp khoản thiếu hụt.

Quy mô giá trị phát hành trái phiếu sơ cấp trong 9 tháng năm 2021 đạt 430.000 tỷ đồng, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước, trong đó, riêng nhóm bất động sản phát hành 172.000 tỷ đồng, chiếm 40% tổng giá trị phát hành toàn thị trường. Do đó, nhóm bất động sản được đánh giá là chịu ảnh hưởng nhiều nhất bởi Thông tư 16 khi chính thức có hiệu lực vào ngày 15/1/2022.

Tuy nhiên vẫn còn những tồn tại của nguồn vốn từ cổ phiếu vận hành vào thị trường bất động sản hiện nay:

Thứ nhất, sự dao động mạnh của thị trường chứng khoán làm luồng tiền lưu thông giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản thiếu ổn định. Sau khi đạt đỉnh 1500, thị trường đã có những điều chỉnh lớn. Đã có thời điểm, thị trường xuống mức dưới 1300. 

Thứ hai, sau thời điểm lập đỉnh, sự suy giảm của thị trường chứng khoán xảy ra, dưới tác động của phản ứng của thị trường, có thể thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng luồng tiền từ thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán, sau một số phiên điều chỉnh, đã mất đi một lượng giá trị nhất định.

Thứ ba, một số hoạt động của một số doanh nghiệp trên thị trường chứng khoán có hành vi vi phạm. Điều này không chỉ tác động đến bản thân doanh nghiệp mà còn có tác động đến thị trường chứng khoán nói chung và nhóm chứng khoán bất động sản nói riêng.

Theo đó, vị chuyên gia cũng đưa ra một số giải pháp đối với nguồn vốn trái phiếu và cổ phiếu:

Đầu tiên, rà soát các văn bản liên quan đến việc phát hành trái phiếu, cổ phiếu bất động sản để hoàn thiện các văn bản về phát hành cổ phiếu, trái phiếu nói chung và trái phiếu, cổ phiếu bất động sản nói riêng. 

Tiếp theo, tổ chức thực hiện nghiêm túc các văn bản quy phạm pháp luật. Việc rà soát là cần thiết, tuy nhiên, vẫn phải định hướng thúc đẩy việc phát triển trái phiếu và cổ phiếu bất động sản.

Cuối cùng, chế tài nghiêm minh việc thực hiện và các sai phạm. Đảm bảo cho thị trường trái phiếu và cổ phiếu hoạt động lành mạnh nhưng vẫn đảm bảo cung cấp đủ vốn để nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng đủ vốn để phát triển.