Nguồn cung căn hộ tại 2 đô thị lớn nhất đều giảm mạnh, giá bán vẫn tăng đều, giá chung cư ở TPHCM đắt gấp rưỡi Hà Nội

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho biết trong quý 1 năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp phép mới giảm 59% so với cùng kỳ. Trong bối cảnh việc sửa đổi Luật đất đai vẫn còn đang trong quá trình cân nhắc và có thêm nhiều quy định đặt ra cho việc phát hành trái phiếu của chủ đầu tư, công ty chứng khoán SSI nhận định nguồn cung mới cho các dự án bất động sản và chung cư/nhà thấp tầng sẽ tiếp tục bị hạn chế, rất ít sản phẩm mới được tung ra thị trường. 

Cụ thể với thị trường bất động sản Tp. Hồ Chí Minh, nguồn cung căn hộ trong quý 1 xuống thấp kỷ lục. Nguồn cung căn hộ mới tại địa phương này giảm 48% so với cùng kỳ xuống còn 884 căn, đến từ một dự án cao cấp duy nhất (Akari City). Đây là mức cung theo quý thấp nhất kể từ năm 2013, theo CBRE. Sự thiếu hụt nguồn cung này chủ yếu là do vấn đề cấp phép kéo dài kể từ năm 2019 và thiếu quỹ đất sẵn sàng để phát triển và bán hàng.

Báo cáo phân tích của SSI cho biết phân khúc căn hộ cao cấp duy trì vị thế dẫn đầu, chiếm gần 70% tổng nguồn cung mới kể từ năm 2020. Các dự án mới tại các khu vực ven đô nâng từ trung cấp lên cao cấp, trong khi chung cư phân khúc trung cấp và bình dân ở Tp.HCM dần dần biến mất khỏi thị trường, buộc người mua nhà phải chấp nhận mức giá cao hơn hoặc tìm đến các căn có giá hợp lý hơn trên thị trường thứ cấp hoặc chuyển hướng đến các địa phương lân cận như Bình Dương và Đồng Nai.

Về số lượng căn hộ đã bán trong quý 1 tại Tp. HCM đạt 1.247 căn, giảm 52% so với cùng kỳ, chủ yếu do khan hiếm nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ của dự án mới đạt khoảng 90% cho thấy nhu cầu tương đối cao. Điều này dẫn tới giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trung bình tại TP.HCM tăng 7,8% so với cùng kỳ lên 2.390 USD/m2. Mặt bằng giá trung bình tiếp tục tăng do sự chuyển dịch cơ cấu từ phân khúc bình dân, trung cấp lên cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, tốc độ tăng trưởng đã có dấu hiệu chậm lại từ mức hai con số là 13% trong năm 2021 - mức tăng trưởng theo năm cao nhất trong vòng 5 năm qua, theo CBRE. Mặt khác, giá bán trên thị trường thứ cấp cũng tăng nhẹ, khoảng 4-5% so với cùng kỳ.

Khá hơn thị trường Tp.HCM, theo thống kê của CBRE Việt Nam, số căn hộ chào bán tại thị trường Hà Nội trong quý 1/2022 chỉ đạt 3.525 căn, giảm 34% so với cùng kỳ. Phân khúc trung cấp tiếp tục chiếm ưu thế với 66% trong tổng nguồn cung, theo sau là phân khúc cao cấp (29%) trong khi phân khúc bình dân không có nguồn cung mới trong quý này. Phần lớn nguồn cung thị trường đến từ các đợt mở bán tiếp theo của các khu đô thị hiện hữu ở phía Đông và Tây Hà Nội.

Trong quý 1 vừa qua, số căn hộ bán được vượt quá số lượng mở bán mới trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, cho thấy nhu cầu chung cư ở thị trường bất động sản Hà Nội tương đối ổn định. Tổng cộng có khoảng 4.800 căn được bán trong quý 1, trong đó, phân khúc trung cấp chiếm 70%.

Theo CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Hà Nội trung bình đạt 1.655 USD/m2 trong quý 1/2022, tăng 13% so với cùng kỳ. Nếu so sánh về số tuyệt đối, giá bán sơ cấp căn hộ trung bình tại Tp.HCM đang gần gấp 1,5 lần tại Hà Nội.

Phân khúc trung cấp tại thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận mức tăng giá cao nhất, giá bán trung bình tăng 16% so với cùng kỳ do định vị sản phẩm cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo của các đại khu đô thị làm cho giá bán tăng lên.