Ghi nhận thị trường bất động sản khi giá đất tính thuế tăng cao

Bất động sản có nhiều biến động khi điều chỉnh bảng giá đất (ảnh minh hoạ)

Điều chỉnh bảng giá đất phát sinh chi phí giao dịch

Tại TP.HCM, theo bảng giá đất mới do UBND thành phố ban hành, nhiều khu vực ghi nhận mức tăng từ 15-50% so với bảng giá cũ. Hà Nội, Bình Dương, Đà Nẵng và nhiều địa phương khác cũng có mức điều chỉnh đáng kể. Đây là động thái nhằm tiệm cận giá thị trường, góp phần nâng cao nguồn thu ngân sách và quản lý hiệu quả hơn hoạt động chuyển nhượng bất động sản.

Giá đất tính thuế là mức giá được Nhà nước quy định làm căn cứ để tính các khoản nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất khi giao dịch, cấp sổ đỏ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc điều chỉnh bảng giá đất khiến nhiều loại thuế và phí tăng lên tương ứng, làm phát sinh chi phí giao dịch đáng kể đối với cả bên bán lẫn bên mua.

Một trong những tác động dễ thấy nhất là giá bán bất động sản trên thị trường thứ cấp bắt đầu có xu hướng nhích lên. Tại TP.Thủ Đức, một số căn hộ tầm trung đã tăng giá từ 5–10% do chủ nhà tính thêm chi phí thuế vào giá bán. Ở phân khúc nhà phố và đất nền, nhiều khu vực từng ‘sốt đất’ như Hóc Môn, Củ Chi (TP.HCM), Hòa Lạc (Hà Nội), Nhơn Trạch (Đồng Nai)… cũng ghi nhận đà chững lại vì tâm lý e ngại chi phí phát sinh.

Theo chị Nguyễn Thị Trà, một môi giới lâu năm tại quận 7 (TP.HCM), trước đây khi chuyển nhượng một lô đất 3 tỷ đồng, người bán phải đóng thuế thu nhập cá nhân khoảng 60 triệu đồng (tính 2%). Nhưng khi giá đất tính thuế tăng, con số này có thể đội lên tới 80–100 triệu đồng nếu nhà nước áp giá cao hơn giá thị trường thực tế, gây áp lực lớn lên người bán.

Tương tự, người mua cũng phải chịu khoản lệ phí trước bạ cao hơn. Đối với một căn nhà có giá tính lệ phí là 2,5 tỷ đồng, mức phí có thể tăng thêm hàng chục triệu đồng so với trước. Đây là rào cản đối với những người có nhu cầu thực sự về nhà ở, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất cho vay chưa giảm mạnh và thị trường còn nhiều bất ổn.

Điều chỉnh bảng giá đất hạn chế tình trạng kê khai hai giá để trốn thuế

Dưới góc nhìn của các chuyên gia, việc điều chỉnh bảng giá đất là cần thiết nhằm phản ánh đúng giá trị thị trường, hạn chế tình trạng kê khai hai giá để trốn thuế. Tuy nhiên, nếu điều chỉnh quá nhanh, quá mạnh mà không có lộ trình rõ ràng, minh bạch thì có thể gây ‘sốc tâm lý’, khiến giao dịch sụt giảm, làm chậm đà phục hồi của thị trường.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia tài chính nhận định: “Việc nâng bảng giá đất nên đi kèm với hệ thống cơ sở dữ liệu định giá đất minh bạch, được cập nhật thường xuyên. Nhà nước cần hỗ trợ thông tin, giải thích rõ cách tính nghĩa vụ tài chính để người dân hiểu và tuân thủ, tránh khiếu kiện hoặc giao dịch ‘ngầm’.”

Trong dài hạn, nếu được thực hiện bài bản, việc tăng giá đất tính thuế sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước, góp phần điều tiết thị trường minh bạch và bền vững hơn. Doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ phải thay đổi chiến lược, cơ cấu lại sản phẩm và vốn để thích nghi với chi phí mới, qua đó nâng cao chất lượng dự án.

Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn hiệu quả, cần có những biện pháp đồng bộ như: công bố lộ trình tăng giá đất công khai; ứng dụng công nghệ vào xây dựng bản đồ giá đất số; hỗ trợ tư vấn miễn phí tại các chi cục thuế cho người dân; rà soát các khu vực bị đội giá bất hợp lý để điều chỉnh kịp thời.

Bảng giá đất mới dù mang lại nguồn thu lớn hơn cho ngân sách nhà nước, nhưng cũng đặt ra nhiều thách thức cho cả người dân lẫn doanh nghiệp. Việc tăng giá đất tính thuế cần được triển khai một cách thận trọng, minh bạch, có tham vấn đầy đủ với các bên liên quan để đảm bảo cân bằng lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu. Những điều chỉnh về chính sách như bảng giá đất cần đi kèm với các biện pháp hỗ trợ hợp lý, để thị trường phát triển lành mạnh, bền vững trong dài hạn.