Đầu tư địa ốc kiểu này, nhà đầu tư dễ "vô tình lướt sóng trở thành cư dân"

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, năm 2021, mặt bằng giá bất động sản tăng ở tất cả các phân khúc. Trong đó, tăng mạnh nhất là phân khúc đất nền với mức tăng 20-30% so với năm liền trước, theo sau là nhà liền thổ (tăng 15-20%).

Tại buổi tọa đàm Triển vọng đầu tư năm 2022 do FiinGroup tổ chức, ông Phạm Anh Khôi - Tổng Giám đốc Công ty Dịch vụ Tài chính Bất động sản (FINA) lý giải nguyên nhân đà tăng của bất động sản trong năm qua bất chấp khó khăn do Covid-19.

Theo ông Khôi nguyên nhân chính đến từ nguồn cung hạn chế, toàn bộ thị trường thiếu nguồn cung đặc biệt phía Nam. Nguồn cung không có khi nhu cầu giảm nhưng tốc độ giảm không nhiều như cung nên giá vẫn tăng. Người mua nhà thật muốn ở bắt buộc di chuyển ra vùng ven với nguồn cung ổn định. Vùng ven như Bình Dương nơi cung cấp nhiều nguồn cung cho khách hàng như Long Thành, Đồng Nai. Còn Hà nội thì phải ra ngoại ô mua đất.

Một lý do khác thúc đẩy giá bất động sản tăng đến từ chính sách lãi suất với chủ đầu tư và khách hàng nhiều ưu đãi.

Ngân hàng trong thời gian qua đều giảm lãi suất cho khách hàng để khuyến khích mua và giải ngân vì áp lực giải ngân khó khăn. Ngoài ra, chủ đầu tư có nhiều chính sách như miễn lãi tới 36 tháng, thậm chí với số vốn bỏ ra thấp 0 đồng khách hàng vẫn có thể vay để mua bất động sản.

Cuối cùng, kỳ vọng nhà đầu tư đi sớm đón đầu cũng "kích" giá bất động sản. Khi thị trường khó khăn thì nhà đầu tư chuyên nghiệp cho rằng đây là thời điểm tốt nhất để giải ngân. Cũng không thể tránh tình trạng chốt lời chứng khoán, nhà đầu tư có thể chốt lời để mua bất động sản khi lạm phát tăng sắp tới.

Cũng theo ông Khôi, khi đầu tư bất động sản, đa số áp dụng phân tích từ trên xuống giống như chứng khoán phân tích vĩ mô, từng khu vực, rồi đánh giá tác động cơ sở hạ tầng. Về lâu dài thì thị trường được ủng hộ bởi cơ sở hạ tầng đầu tư công được nhà đầu tư quan tâm. Nhưng sự thật đó không nhất thiết là điều kiện ta nên để ý tới.

"Có thị trường tôi đánh giá về mặt vĩ mô tốt nhưng vẫn có nhà đầu tư bị "chết" như thường nên chúng ta phải cẩn thận với việc phân tích", ông Khôi nhấn mạnh.

Theo vị chuyên gia này, cơ hội đầu tư bất động sản lúc nào cũng có, không chỉ năm nay, năm ngoái hay thời gian tới mà quan trọng nhất nhà đầu tư phải đánh giá được khả năng chấp nhận rủi ro của mình là gì. Thứ hai phải có chiến lược đầu tư đúng với rủi ro”.

Vị chuyên gia này chỉ ra có nhiều loại rủi ro khác nhau trên thị trường bất động sản nhưng chủ yếu được chia thành hai loại rủi ro chính. Rủi ro thứ nhất là rủi ro bản thân dự án và chủ đầu tư. Rủi ro thứ hai là thị trường.

Phân tích kỹ hơn về từng rủi ro mà nhà đầu tư bất động sản có thể gặp phải, ông Khôi cho biết: “Với rủi ro đến từ dự án, khi tham gia giai đoạn càng sớm thì rủi ro thị trường càng thấp. Vì khi dự án mới ra chắc chắn chủ đầu tư và môi giới phải làm thị trường cho chúng ta, thanh khoản không phải là vấn đề lo lắng. Nhưng lúc này, rủi ro lớn nhất lại là pháp lý. Dự án pháp lý có chưa? Chưa có pháp lý cũng chưa phải quá tệ mà khả năng pháp lý của chủ đầu tư thế nào? Lịch sử pháp lý của chủ đầu tư? Khả năng bán hàng của chủ đầu tư?”.

Nhóm thứ hai, rủi ro về thị trường. Khi càng mua sau dự án, đi cuối cùng thì khả năng thanh khoản giảm đi, rủi ro càng cao. Đương nhiên chúng ta phải chuẩn bị sẵn tinh thần, vô tình lướt sóng trở thành cư dân, cũng có thể xảy ra.

Bên cạnh đó, khi tham gia thị trường bất động sản mới, phải xem xét kỹ có đang trong tình trạng bình thường hay không. Nếu tình trạng bình thường mà tăng thì tốt. Còn nếu tăng mà tình trạng không bình thường thì phải cẩn thận, khả năng giảm cao.

"Kinh nghiệm của tôi là đi vào thị trường mới cẩn thận. Xem người đi cùng mình là ai, có phải là người bản địa không, có tiếp nhận thông tin nội bộ chưa hay cũng mới đáp xuống “sân bay” và quyết định mua một cách nhanh chóng? Nếu họ quyết định nhanh thì liệu họ có tính toán được thông tin chưa? Thường khi đến thị trường tôi hay coi biển số xe xem nhà đầu tư họ đến từ đâu?", ông Khôi chia sẻ.

Nói về rủi ro của các nhà phát triển bất động sản, ông Khôi cho biết có 3 nhóm, nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp, nhà phát triển bất động sản không chuyên và nhóm nhà bất động sản chuyên nghiệp ở một khu vực.

“Thực tế, thị trường ở Việt Nam mỗi năm có 1.000-1.500 sản phẩm ra, nhưng tổng nguồn cung của các nhà phát triển bất động sản chuyên nghiệp (nhà phát triển trên 3 dự án) chỉ chiếm 25% thị phần, 75% thị phần của chúng ta là phát triển bởi những nhà phát triển trung bình chỉ làm 1 dự án trong cuộc đời”, ông Khôi cho biết.

Thực ra, với những nhà phát triển bất động sản không chuyên, rủi ro nằm ở pháp lý. Đa số nhà phát triển đó không theo dự án quá lâu, làm xong pháp lý chuyển qua nhà phân phối mua sỉ bán lẻ hoặc phân phối sơ cấp.

Với các chủ đầu tư tương đối chuyên nghiệp như chỉ đầu tư vào 1 khu vực, rủi ro đến từ định hướng của địa phương.

Còn các chủ đầu tư có dự án trải dài ở nhiều nơi, rủi ro tính đến yếu tố vĩ mô: Lãi suất, thanh khoản, khả năng ra hàng của thị trường.

“Nếu khi thanh khoản thị trường giảm, những chủ đầu tư nhỏ lẻ ít bị ảnh hưởng. Còn những chủ đầu tư lớn sẽ bị ảnh hưởng nhiều hơn. Tuy nhiên, nếu tình hình thị trường thay đổi, giá không đạt được kỳ vọng, chủ đầu tư chọn ngừng ra hàng và không làm gì. Điều đó có nghĩa không có ai ra hàng, giá một là đứng, hai là lên”, ông Khôi cho biết.