Nghị quyết số 303/NQ-CP ngày 30/9/2026 của Chính phủ giao TP. Hồ Chí Minh phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê trong giai đoạn 2026-2030. Đây là chỉ tiêu cao nhất trong số các địa phương được giao. Riêng năm 2027, thành phố được giao 57.657 căn. Các năm từ 2028-2030, mỗi năm 38.200 căn.
Với khối lượng công việc lớn, thành phố đã chuẩn bị quỹ đất, danh mục dự án và một loạt cơ chế hỗ trợ. Vấn đề lúc này là làm sao chuyển những điều kiện đó thành công trình thực tế. Đây cũng là yêu cầu được lãnh đạo TP. Hồ Chí Minh nhấn mạnh trong nhiều cuộc làm việc gần đây.
Từ chỉ tiêu lớn… đến cách làm thực chất
Một chỉ tiêu lớn trước hết cần một nguồn cung đủ lớn. Tại TP. Hồ Chí Minh, bài toán này đã được đặt trong kế hoạch triển khai cụ thể. Thành phố xác định phát triển nhà ở xã hội cho thuê là một hướng đi quan trọng trong giai đoạn 2026-2030. Khoảng 50.000 căn được định hướng dành cho thuê. Thành phố cũng nghiên cứu chuyển đổi một phần quỹ nhà tái định cư và tài sản công dôi dư, sang nhà ở cho thuê để khai thác tốt hơn nguồn lực hiện có. Điều này đáng chú ý bởi, nhà ở xã hội lâu nay thường được nhìn chủ yếu dưới góc độ nhà để bán trong khi đó, không phải người lao động nào cũng có khả năng mua nhà.
Chung cư nhà ở xã hội 18 tầng Phú Mỹ, TP. Hồ Chí Minh.
Phó Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Công Vinh mới đây nhấn mạnh, thành phố cần tìm giải pháp về đất đai, nguồn vốn và mô hình quản lý để sớm hình thành hệ thống nhà ở cho thuê phù hợp. Thành phố đặt mục tiêu hành động với quyết tâm cao nhất đối với phân khúc này. Đây là hướng có thể giúp mở rộng nguồn cung theo nhiều cách. Nhà ở xã hội không nhất thiết chỉ đến từ một mô hình đầu tư. Theo phương án thành phố đưa ra, nguồn cung có thể được hình thành từ quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập, đất do Nhà nước quản lý, đầu tư công, quỹ nhà cho thuê và nhà lưu trú công nhân. Cách làm này giúp giảm sự phụ thuộc vào một nguồn vốn hay một nhóm chủ đầu tư duy nhất.
Nghị quyết 303/NQ-CP yêu cầu các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê được đưa vào nhóm “luồng xanh”, “luồng ưu tiên”. Các quy trình về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng và môi trường được thực hiện đồng thời, song song. Mục tiêu là rút ngắn tối đa thời gian thẩm định, phê duyệt dự án, giao đất, cấp phép xây dựng và các thủ tục liên quan. Đây là điểm mà thành phố có thể biến thành lợi thế trong tổ chức thực hiện. Không chỉ tháo từng hồ sơ, mà có thể thiết kế lại cả quy trình để dự án nhà ở xã hội không bị kéo dài qua nhiều vòng thủ tục.
Nhà ở xã hội có tiêu chuẩn như nhà ở thương mại
Một trong những lý do khiến nhà ở xã hội khó phát triển nhanh, là do đặc thù loại hình này. Giá bán phải phù hợp với khả năng chi trả của người dân, trong khi chi phí đất, xây dựng và vốn vẫn phải được tính đầy đủ. Đối với nhà ở cho thuê, thời gian thu hồi vốn thường kéo dài 20-30 năm, trong khi doanh nghiệp phải tiếp cận nguồn vốn thương mại với lãi suất cao. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án. Bởi vậy, cơ chế vốn cần đi cùng với quỹ đất.
Một dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thường Kiệt, TP. Hồ Chí Minh.
Để giải “bài toán” này, TP. Hồ Chí Minh đã đưa ra các chính sách hỗ trợ lãi suất thông qua Công ty Đầu tư Tài chính Nhà nước TP. Hồ Chí Minh (HFIC). Thành phố cũng đề xuất nâng mức vốn vay được hỗ trợ lãi suất cho một số dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá từ 200 tỷ đồng lên tối đa 300 tỷ đồng mỗi dự án.
Nhưng để tạo nguồn cung lớn, cần nhìn cả phía người mua. Một dự án hoàn thành nhưng người có nhu cầu không đủ khả năng tiếp cận vốn, thì vẫn khó giải quyết được bài toán an cư. Vì vậy, chính sách phát triển nhà ở xã hội cần đi cùng khả năng tiếp cận tín dụng của người thu nhập thấp.
Đây cũng là vấn đề đã được Bí thư Thành ủy TP. Hồ Chí Minh Trần Lưu Quang nhiều lần nhấn mạnh. Trong cuộc tiếp xúc cử tri hôm 24/9 vừa qua, ông Trần Lưu Quang cho biết quan điểm của thành phố là nhà ở xã hội và nhà tái định cư phải có tiêu chuẩn như nhà ở thương mại, nhưng giá rẻ hơn nhờ những cơ chế đặc biệt, trong đó có cơ chế về giá đất.
Thông điệp này đặt ra một yêu cầu, nhà ở xã hội không nên được hiểu là chấp nhận chất lượng thấp để đổi lấy giá thấp. Bài toán là giảm những chi phí có thể giảm bằng cơ chế, chính sách và tổ chức thực hiện, trong khi vẫn bảo đảm chất lượng công trình. Để làm được điều đó, mỗi khâu đều phải tính đến mục tiêu cuối cùng là giá thành.
Đất có thể giảm chi phí nhờ cách bố trí quỹ đất phù hợp. Thủ tục có thể giảm thời gian và chi phí vốn. Hạ tầng được đầu tư đồng bộ có thể giúp dự án thuận lợi hơn. Vốn ưu đãi có thể kéo dài thời gian thực hiện. Nhà cho thuê có thể tạo thêm một lựa chọn cho người chưa đủ khả năng mua.
Với TP. Hồ Chí Minh, chỉ tiêu 181.257 căn là số lượng lớn nhưng thành phố đang có trong tay những công cụ quan trọng: quỹ đất, cơ chế đặc thù, nguồn vốn hỗ trợ, mô hình nhà ở cho thuê và yêu cầu cải cách thủ tục từ Trung ương. Khi từng dự án được tháo đúng điểm nghẽn, thủ tục được rút ngắn, nguồn vốn được bố trí phù hợp và quỹ đất được đưa vào sử dụng hiệu quả, chỉ tiêu 181.257 căn có thể chuyển từ một con số kế hoạch thành nguồn cung nhà ở thực trong đô thị.
Nghị quyết số 303/NQ-CP nêu rõ, mặc dù công tác phát triển nhà ở xã hội đã có kết quả tích cực trong thời gian qua, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn thiếu, cơ cấu sản phẩm nhà ở còn thiên về sở hữu, trong khi nhu cầu cho thuê nhà ở với giá hợp lý của người lao động là rất lớn.
