Giá nhà khó giảm, chủ đầu tư tung ưu đãi tới 10% để kích cầu. Ảnh: Bình Nguyên (chụp tháng 9.2025)
Giá nhà sơ cấp vẫn neo ở mức cao dù nguồn cung gia tăng. Trong bối cảnh sức mua thận trọng, nhiều chủ đầu tư đẩy mạnh các chính sách bán hàng, gia tăng ưu đãi để kích cầu. Dữ liệu từ S&I Ratings cho thấy, chi phí vốn tiếp tục là một trong những yếu tố tạo áp lực lên mặt bằng giá bất động sản.
Đến quý II/2026, chênh lệch lãi suất cho vay và huy động ước đạt 7,2 điểm phần trăm. Theo số liệu DXS được S&I Ratings dẫn lại, đến tháng 6.2026, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại 6/8 ngân hàng được khảo sát đã tăng lên vùng 7,99-9,56%/năm so với cuối năm 2025.
Lãi suất cho vay mua nhà phổ biến ở mức 12-14%/năm, cao nhất kể từ quý I/2023. Không chỉ người mua nhà, các nhà thầu và chủ đầu tư bất động sản cũng chịu áp lực chi phí vốn khi lãi suất vay có thể vượt 12%/năm.
Mặt bằng lãi suất cao khiến một bộ phận khách hàng trì hoãn quyết định xuống tiền, chờ lãi suất ổn định hơn cũng như kỳ vọng mặt bằng giá bán hợp lý hơn.
Trong bối cảnh đó, thay vì giảm trực tiếp giá bán, nhiều chủ đầu tư tăng ưu đãi nhằm hỗ trợ khả năng thanh toán và giảm áp lực tài chính cho người mua. Các chính sách phổ biến trong quý II/2026 tập trung vào hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giảm vốn tự có ban đầu, kéo dài tiến độ thanh toán và tăng chiết khấu.
Đáng chú ý, Vinhomes triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất 0-6% với các gói vay từ 18-60 tháng, tỉ lệ cho vay trên giá trị tài sản từ 70-80%. Masterise áp dụng mức trần lãi suất 7,5% trong 24 tháng sau thời gian ưu đãi hiện hữu tại 16 dự án, đồng thời có chính sách ân hạn nợ gốc.
Tại Solaria Rise thuộc Waterpoint, chính sách hỗ trợ lãi suất kéo dài tới 15 tháng sau thời điểm bàn giao dự kiến vào quý III/2027. Emerald Garden View đưa ra phương án vay tối đa 70% giá trị sản phẩm, hỗ trợ lãi suất tới 8% và chính sách ân hạn gốc tới 48 tháng. Trong khi đó, Destino Centro áp dụng lãi suất 0% và ân hạn gốc tới 24 tháng.
Ngoài hỗ trợ tín dụng, các chính sách chiết khấu trực tiếp cũng được đẩy mạnh. Vinhomes triển khai voucher có giá trị tương đương 8-10% bất động sản khách hàng đang sở hữu, tối đa 30% giá trị hợp đồng mới. Emerald Garden View áp dụng mức chiết khấu thanh toán nhanh từ 5,5-10%, trong khi Phú Đông SkyOne có phương án không vay với mức chiết khấu khoảng 10%.
Áp lực cạnh tranh được dự báo tiếp tục gia tăng khi lượng căn hộ mới đưa ra thị trường duy trì ở mức cao. Trong nửa cuối năm, CBRE dự báo nguồn cung mới sẽ tiếp tục được duy trì ở mức cao. Tổng nguồn cung mở bán trong cả năm 2026 có thể đạt gần 39.000 căn, vượt mức đỉnh hơn 37.000 căn được ghi nhận vào năm 2019.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, quy mô nguồn cung lớn sẽ đặt ra yêu cầu cao hơn đối với các chủ đầu tư trong chiến lược định giá, lựa chọn phân khúc và xây dựng chính sách hỗ trợ tài chính phù hợp, trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng và người mua thận trọng hơn.
Diễn biến giá bán và thanh khoản trong các quý tới sẽ phụ thuộc nhiều vào xu hướng lãi suất cũng như mức độ phục hồi niềm tin của người mua nhà.
Ở thị trường thứ cấp, áp lực cũng đang gia tăng. Bà Nguyễn Ly Ly - Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường Cushman & Wakefield Việt Nam - cho biết, nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang chịu áp lực lớn từ chi phí vốn, trong khi phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng và ưu đãi hấp dẫn từ chủ đầu tư.
Áp lực thoát hàng của nhóm nhà đầu tư này ngày càng lớn khi nguồn cung mới và lượng căn hộ chuẩn bị bàn giao dồi dào hơn. Cushman & Wakefield dự báo từ nay đến năm 2028, Hà Nội sẽ có thêm hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án và phân khu được bàn giao.
